Omkostningsbestemt lejeforhøjelse ugyldig – varslingsliste til beboerrepræsentation manglede oplysning om fremtidig samlet leje for enkeltlejerne

Huslejenævnet i Frederiksberg tager stilling til en tvist om, hvorvidt en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse med ikrafttrædelse den 1. januar 2025 er gyldig for en ejendom med 20 beboelseslejemål, der administreres af DAB for kommunen. Beboerrepræsentationen gør indsigelse mod varslingen og henviser til, at udlejer hverken besvarede anmodningen om supplerende oplysninger fyldestgørende eller dokumenterede udgifterne tilstrækkeligt. Nævnets flertal tilsidesætter varslingen som ugyldig, fordi den varslingsliste, der blev sendt til beboerrepræsentationen, kun indeholdt budgetleje og hensættelser – men ikke oplysning om den fremtidige samlede leje, herunder forbedringstillæg, for det enkelte lejemål.

Ejendommen er ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) opført i 1875 og rummede pr. 1. januar 1995 mere end 6 beboelseslejligheder. Den har 20 beboelseslejemål, et samlet BBR-areal på 1.898 m² og et boligareal på 1.662 m². Budgetberegningen tager udgangspunkt i et bruttoetageareal på 2.368 m², hvilket svarer til en boligprocent på 70,19 %.

16. sep. 2024 Udlejer varsler beboerrepræsentationen om lejeforhøjelsen, jf. Lejeloven § 30, stk. 2

23. sep. 2024 Udlejer varsler ejendommens lejere, jf. Lejeloven § 30, stk. 1

3. okt. 2024 Beboerrepræsentationen anmoder om supplerende oplysninger inden 3-ugers fristen

18. okt. 2024 Udlejer besvarer anmodningen om supplerende oplysninger

2. dec. 2024 Beboerrepræsentationen gør indsigelse mod varslingen

7. jan. 2025 Udlejer indbringer sagen for huslejenævnet og fastholder varslingen som gyldig

Udgiftspost Senest varslet (kr.) Nyt budget (kr.)

Skatter og afgifter 329.123 340.615

Forsikring og abonnementer 97.129 113.606

Renholdelse m.v. 224.017 198.917

Varme og vand 16.401 5.610

El og gas m.v. 17.299 16.453

Administrationen beregnes som 4.500 kr. pr. lejemål × 20 lejemål = 90.000 kr. Boligernes andel heraf er 70,19 % (boligprocenten).

Det samlede beregningsgrundlag for boligerne vokser fra 637.753 kr. til 647.070 kr. – en difference på 9.318 kr. årligt, som svarer til den varslede lejeforhøjelse fordelt på de 20 lejemål.

Den 3. oktober 2024 – inden for 3-ugers fristen i Lejeloven § 30, stk. 3 – bad beboerrepræsentationen om supplerende oplysninger og dokumentation for følgende budgetposter:

Udgiften til trappevask, vinduespudsning, benzin, service mv.

Udlejer besvarede anmodningen den 18. oktober 2024. Beboerrepræsentationen fandt dog svaret utilstrækkeligt og fremsatte den 2. december 2024 skriftlig indsigelse med henvisning til, at udlejer hverken havde besvaret anmodningen om supplerende oplysninger fyldestgørende eller dokumenteret udgifterne. Udlejer fastholdt derpå varslingen som gyldig og indbragte sagen for nævnet den 7. januar 2025.

Nævnets afgørelse: Varslingen ugyldig pga. manglende slutleje i varslingslisten – dissens om uvæsentlighed

Sagen er behandlet efter Lejeloven § 37, hvorefter huslejenævnet afgør, om betingelserne for at gennemføre lejeforhøjelsen er opfyldt.

Flertallet konstaterer, at udlejer ved varslingen til beboerrepræsentationen ikke sendte kopi af alle varslingsskrivelser til lejerne, men kun ét eksempel. I stedet sendte udlejer en varslingsliste, der udelukkende oplyste budgetleje og hensættelser – men ikke den fremtidige samlede leje for den enkelte lejer, herunder forbedringstillæg, aconto varme, antenneafgift m.v.

Nævnets flertal finder, at det forhold, at varslingen til beboerrepræsentationen ikke på den medsendte varslingsliste indeholder oplysninger om de enkelte lejeres fremtidige leje, medfører, at varslingen er ugyldig.

Flertallet lægger til grund, at beboerrepræsentationen – når der ikke sendes kopi af alle varslingsskrivelser – som minimum skal modtage en varslingsliste, der angiver den samlede fremtidige leje for hvert enkelt lejemål. Uden disse oplysninger kan beboerrepræsentationen ikke fuldt ud bedømme, om lejeforhøjelsen er berettiget. Til støtte herfor henvises til de københavnske huslejenævns Ankenævns afgørelse af 26. februar 2025 (sagsnr. 2024-0027213), der når frem til samme resultat.

På den baggrund tilsidesætter flertallet den varslede lejeforhøjelse som ugyldig, jf. Lejeloven § 30, stk. 1, jf. stk. 2, og udlejer kan ikke opkræve den. Er forhøjelsen allerede opkrævet, skal den tilbagebetales med renter, jf. Lejeloven § 40, stk. 3. Tilbagebetaling senest den 30. juni 2026 anses for at overholde reglerne.