Ejerskifteforsikring: Afvisning af klage om dækning for lovliggørelse af ulovlige kælderbadeværelser opført i 2020 – komplekse byggetekniske forhold egnet til domstolsbehandling (sag 103822)

I august 2023 købte klager en ejendom fra 1933 og tegnede samtidig en 5-årig ejerskifteforsikring med udvidet dækning hos Dansk Boligforsikring A/S (DBF). Tvisten handler om, hvorvidt forsikringen omfatter lovliggørelse af to kælderbadeværelser, som blev opført i 2020 uden byggetilladelse og i strid med BR18 § 339, samt udgifter til teknisk bistand. Ankenævnet afviste sagen med den begrundelse, at de byggetekniske spørgsmål er for komplekse til skriftlig nævnsbehandling og forudsætter syn og skøn ved domstolene.

Ejendommen blev opført i 1933. Klageren overtog den den 17. august 2023 og tegnede i den forbindelse en 5-årig ejerskifteforsikring med udvidet dækning hos Dansk Boligforsikring A/S. Forsikringen blev tegnet på baggrund af en tilstandsrapport, der var udarbejdet den 9. januar 2023.

I tilstandsrapporten findes i alt seks anmærkninger om de to kælderrums vådrum. Sagens centrale juridiske spørgsmål er, i hvilket omfang disse anmærkninger udelukker dækning for de dertil knyttede ulovlige bygningsindretninger efter forsikringsbetingelsernes pkt. 4.1, sammenholdt med den udvidede dækning under pkt. 16.1.

Nr. Rum Vurdering Skade Risiko

10 Kælderrum/the-køkken mod øst (gult hus) Alvorlig Misfarvning i skillevægg mod nord og nordøst Yderligere skadesudvikling og følgeskader – skønnes at komme fra bruseniche

11 Badeværelse mod øst (rødt hus – kritisk) Kritisk Klinkegulv med mangelfuld vedhæftning i bruseniche og omkring wc Fugtindtrængning i underliggende konstruktioner og følgeskader

12 Badeværelse mod øst (rødt hus – kritisk) Kritisk Fuger er defekte og med fugeslip i bruseniche Fugtindtrængning i bagvedliggende konstruktioner og følgeskader; synlige skader i the-køkken

18 Badeværelse mod vest (rødt hus – kritisk) Kritisk Elastisk fuge er med fugeslip i bruseniche Fugtindtrængning i bagvedliggende konstruktioner og følgeskader

Tilstandsrapporten anfører ingen bemærkninger om, at nogen områder er gjort utilgængelige, og indeholder ingen anmærkninger vedrørende kloakken.

Den 19. september 2023 anmeldte klageren en række forhold ved ejendommen og havde forud herfor – den 14. september 2023 – indhentet et byggeteknisk notat fra en bygningsingeniør. Selskabet besigtigede ejendommen den 13. oktober 2023, og besigtigelsesnotatet bærer datoen 30. oktober 2023.

"Begge badeværelser i kælderen er meget interimistiske og fyldt med fejl. Diverse vådrumsmaling overholdes ikke, og der kan konstateres både lunker, bagfald, manglende bassinvirkning og deslige. Begge badeværelser er på ingen måder udført håndværksmæssigt korrekt."

"Det er min vurdering, at der skulle have været skrevet med lidt 'større bogstaver' omkring disse badeværelser."

"Begge badeværelser er så ringe udført, at jeg på det kraftigste må fraråde at man benytter dem. Badeværelserne skal laves om i deres helhed, eller kasseres og ikke længere benyttes som vådrum."

Erfaringsmæssigt anslår bygningsingeniøren en pris på 80.000-100.000 kr. pr. badeværelse for en simpel renovering og understreger, at tilstandsrapportens anmærkninger "kun lige kradser i overfladen af udførelsesfejl".

I notatet af 30. oktober 2023 konkluderede DBFs besigtigelseskonsulent:

"Det anmeldte forhold skal tilskrives dårlig håndværksmæssig udførelse. De to badeværelser i kælderen ses lavet uden vådrumssikring, der ses fuge slip partielt mange steder, særligt ved fugerne mellem væg og gulv. Badeværelserne bærer præg af selvbyg, da den håndværksmæssige udførelse er meget ringe. Badeværelserne ses ikke lavet efter sædvanlig byggemetode."

I badeværelset mod vest: manglende 30 mm fald mod afløb (som foreskrevet i bygningsreglementet, ifølge noten – selskabet betegnede dette senere som en fejl)