Huslejenævnet godkender omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg for badeværelse og varmeanlæg — Frederiksberg 2026

I august 2025 bragte lejerne B og C sagen for Frederiksberg 1. huslejenævn med påstand om, at udlejeren EJENDOMSPARTNERSELSKABET AKEMI v/ Virk. A A/S krævede en leje, der oversteg det tilladte, for en 68 m² 3-værelses lejlighed i en ejendom fra 1900. Den samlede omkostningsbestemte leje for perioden 1. september 2022 til 1. august 2025 blev godkendt af nævnet, herunder forbedringstillæg for badeværelsesmodernisering (2005) og nyt varmeanlæg, og udlejer blev ikke pålagt gebyr, eftersom lejerne ikke opnåede fuldt medhold.

Der er tale om en 3-værelses lejlighed på 68 m² i en ejendom opført i 1900 med 31 beboelseslejligheder og et samlet boligareal på 1.889 m². Lejeforholdet tog sin begyndelse den 1. september 2017. Da sagen blev indbragt i august 2025, var den årlige leje på 57.571,56 kr., svarende til ca. 846,64 kr./m². Oveni kom et månedligt á conto varmebidrag på 600 kr., mens vand indgik i lejen. Den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede udlejer, jf. lejekontraktens § 8.

Den 6. august 2025 indbragte B sagen med indsigelse mod, at udlejer opkrævede forbedringstillæg for badeværelsesmodernisering, samt mod vedligeholdelsesmangler. Sagen om vedligeholdelsesmangler behandles for sig under sagsnr. 03.09.02-K02-27-25.

Den 12. januar 2026 sendte udlejer en udspecificering af husleje­sammensætningen, hvoraf det fremgik, at lejen bestod af:

Nævnets bygningskyndige medarbejder besigtigede lejemålet den 23. marts 2026. Ved den lejlighed blev der bl.a. konstateret ældre brædegulve, ældre trævinduer med 2-lags glas, hvidmalede tapetserede vægge og et badeværelse, der skønsmæssigt senest var indrettet i 2000'erne med gulvfliser, vægfliser, nedsænket gipspladeloft med spotlys og gulvvarme.

Sagen behandles af nævnet fra den 1. september 2022, hvilket svarer til tre år forud for indbringelsestidspunktet i henhold til Forældelsesloven § 3, stk. 1.

Som dokumentation indsendte udlejer OMK-budget for 2020 med efterfølgende skatte- og afgiftsvarslinger. Da lejerne ikke havde protesteret herimod, fandt nævnet varslerne gyldige og lagde dem til grund.

Periode Samlede driftsudgifter (ejd.) Kr./m² (ejd.) Budgetleje (lejemål/år)

1. jan. 2022 801.636,19 kr. 424,59 kr. 28.872,48 kr.

1. aug. 2023 873.405,96 kr. 462,60 kr. 31.457,41 kr.

1. jan. 2024 872.034,47 kr. 461,88 kr. 31.408,02 kr.

Udlejer indsendte en række hensættelsesreguleringer, som nævnet sammenholdt med oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond og fandt korrekte.

Periode § 119 (kr./mdr.) § 120 (kr./mdr.) § 117 (kr./mdr.)

Fra 1. jan. 2022 81 kr. 74 kr. 46 kr.

Fra 1. okt. 2022 81 kr. 74 kr. 47 kr.

Fra 1. jan. 2023 88 kr. 80 kr. 47 kr.

Fra 1. maj 2023 88 kr. 80 kr. 50 kr.

Ifølge udlejer angik forbedringstillægget på 888,31 kr./måned en badeværelsesmodernisering, der blev gennemført i 2005 — altså 12 år før lejerne flyttede ind i 2017. Lejer B medgav selv i indbringelsen, at moderniseringen var sket "for ca. 15 år siden". Ved besigtigelsen vurderede nævnets bygningskyndige, at badeværelset skønsmæssigt stammer fra 2000'erne.

Tillægget blev godkendt af nævnet, som lagde vægt på forbedringernes alder og karakter og fandt, at tillægget svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 128.

Udlejer indsendte varsling af 18. februar 2025 med byggeregnskab og fakturadokumentation for et nyt varmeanlæg med virkning fra 1. juni 2025 (2.700,96 kr./år). Da lejerne ikke protesterede mod varslingen, godkendte nævnet tillægget.

For perioden 1. september 2022 til 1. august 2025 godkendte nævnet den omkostningsbestemte leje. Den godkendte leje omfatter vand og indvendig vedligeholdelse, men ikke varme og beboerrepræsentation.

Periode Budgetleje § 119 § 120 § 117 Varmeanlæg Badeværelse Total pr. år Kr./m²

01-09-2022 28.872,48 5.508 5.032 3.128 0 8.357,88 50.898,36 748,51

01-10-2022 28.872,48 5.508 5.032 3.196 0 8.357,88 50.966,36 749,51

01-01-2023 28.872,48 5.984 5.440 3.196 0 8.357,88 51.850,36 762,51

01-05-2023 28.872,48 5.984 5.440 3.400 0 8.357,88 52.054,36 765,51